주택임대사업은 주택투자의 새로운 기회

 주택임대사업은 주택투자의 새로운 기회

 

주택이 투자수단에서 거주수단으로 전환되는 중요한 시점에서 그 길을 인도해주는 주체는 정부가 될 수밖에 없다.

 

그동안 주택이 투자수단으로 인식된 주요한 요인은 주택가격은 항상 상승한다는 불패신화와 주택 전매차익 또는 보유에 대한 미미한 세금, 그리고 불투명한 거래관행이 투기를 조장해왔다는 것으로 요약할 수 있다.

이러한 삼박자가 갖추어진 주택시장에 시중의 부동자금이 물밀듯 들어오지 않는 것이 이상했던 것이다.

 

지금은 후유증 앓고 있는 시기

 

은행들은 앞다투어 유동성을 창출하며 대출시장에 뛰어들고 저금리의 매력은 주택대출을 기하급수적으로

증가시키면서 주택 수요를 창출하고 그것은 곧 주택가격 폭등으로 이어졌던 것이고, 그 후 2년 동안 장기적인 하락세에 접어들면서 지금 그 후유증에 가슴앓이를 하는 사람들이 속출하고 있다.

2년이란 시간이 가져오는 고통은 향후 상승기대감이 높으면 별 것 아닐 수가 있다.

으례히 우리나라 주택시장은 하락장에서는 찔끔 내리고 상승장에서는 큰 폭의 상승을 함으로써 충분한 보상을 해주었기 때문이다. 그래서 지금도 많은 사람들은 그 희망을 안고 버티어내고 있는 것이다.

▶ 실거주 1주택에 대한 공감대

문제는 그러한 주택시장의 트렌드가 상당히 변형되었다는데 있다. 그것을 감지하지 못하면 결국 추가적인

하락으로 고통의 강도는 더 커질 수도 있을 것이다.

 

그 변화의 중심에는 주택은 더 이상 투자수단이 되지 못한다는 사회적 공감대가 있다.

이것은 우리가 모르는 사이에 시장을 지배하는 논리가 되고 있다.

그것을 가능케 한 것이 보유세와 투기적 수단을 억제하기 위한 다주택 중과세 그리고 투명한 거래를 위한

실거래신고이다. 여기에 덧붙인다면 대출규제도 포함될 것이다.

이러한 핵심정책들이 나왔던 2005년 8.31 정책에 대한 평가가 최근에 와서 재조명되는 것은 그 정책이 시장에 단기적인 효과를 노리며 행해왔던 기존 정책과는 다르게 보다 근본적인 문제로 접근하였기 때문이다.

그것은 바로 주택을 투자수단에서 실거주 개념으로 바꾸려는 정부의 의지인 것이다.

새정부 들어서도 이러한 기조가 변하기 어려운 것은 이미 시장은 이러한 다주택을 철저히 배척할 정도로

공감대가 형성되어 있기 때문이다.

그렇기에 이번 세제개편에서는 보다 강화된 거주요건 강화라는 무기가 등장하게 된 것이다.

 

정부로서는 1가구 1주택에 대해서 세제감면을 행하기 위한 명분으로 바로 거주요건 강화를 들고 나온 것으로 보인다.

그 적용시기와 지역이 문제라는 것은 수차례 언급했으므로 생략하고, 어쨌든 이러한 1가구 1주택 방침은 향후 우리나라 주택시장의 대세로 정착될 것으로 보여 다주택자들은 더욱 고립될 것으로 보인다.

▶ 주택임대사업은 새로운 주택투자 수단

그럼 향후 우리나라 주택시장은 1가구 1주택만 가능할까? 그것은 아니다. 분명 남아도는 주택에 대한 수요는 언제가는 창출될 가능성이 높다.

현재로서는 정부가 지방의 미분양을 매입하고 미분양 펀드로 미분양 아파트를 소진하는 차원이겠지만 경기가 좋아지면 주택에 대한 수요가 다시 일어나는 것은 충분히 예상할 수 있다.

여기서 딜레마에 빠진다. 더 이상 다주택은 메리트도 없고 사회적으로 용인도 안된다는데 누가 주택에 투자를 할 것인가? 그 해답은 주택임대 사업에 있다.

즉, 이것은 다주택에 대한 투기적 수요가 아닌 공공성을 띤 정당하고 합리적인 사업이다.

 

이미 정부도 그 길을 열어주고 있다.

일단은 지방에서 완화되었지만 주택임대사업자로서의 다주택의 길은 아마도 수도권 - 주택규모나 지역에

대한 적용범위는 신중히 정해야 할 것이지만 - 에서도 열릴 가능성은 높다.

주택임대사업자로서 다주택을 보유함에 있어서 장점은 각종 다주택 중과(종부세나 양도세)에서 자유롭고

거기에 거래세 혜택도 볼 수 있다.

기존의 다주택자들이 주택에 대한 차익을 노려 주택을 매수한 것과 표면적으로 다른 점은 임대사업이라는

차이이다.

 

그러나 그 속내를 보면 임대사업자들 또한 임대수입 보다는 주택가격 상승에 대한 차익을 더 기대한다는 것이고, 그것이 합법적으로 가능하다는 것이 다른 점이다.

 

물론 임대사업을 통한 소득세를 납부해야 하며 장기적으로 보유해야 하므로 단기적으로는 자산가치 상승의 혜택을 볼 수 없는 단점이 있지만 여유자금으로 장기 투자를 하는 사람들에게는 충분히 메리트가 있는 것이다.

기존의 다주택자들은 주택임대사업이 쉽지 않을 것이다.

왜냐하면 대부분 가지고 있는 주택이 돈이 되는 수도권에 집중되어 있기 때문이다.

아직 수도권은 그러한 주택임대사업의 여건이 조성되지 않았기 때문에 주택임대사업으로의 전환도 쉽지 않을 것이다.

 

그러나 향후 여유자금으로 주택투자를 하려는 사람들은 주택임대사업에 대한 기회가 주어지고 있다.

우선은 지방에서 주택임대사업 요건이 완화되었으므로 지방에 눈을 돌릴 필요가 있다.

지방에서도 인구 유입효과가 높은 산업도시나 인구밀집도시의 주택 중에 전세가 비율이 높은 주택을 매수한다면 안전한 임대 수입에 향후 시세차익을 보너스로 얻을 수 있는 기회가 열릴 것이다.

장기적인 안목으로 건전한 수요 유도해야

 

▶ 結

주택이 투자수단에서 실거주 개념으로 바뀌는 것은 대세이다.

그러나 그러한 대세에서도 주택은 투자수단으로서의 메리트가 충분히 있는 것이기 때문에 다주택에 대한

욕구는 쉽게 식지는 않을 것이다.

 

각종 세금중과로 더 이상 메리트가 없는 다주택이지만 주택임대사업으로의 다주택에 대한 접근은 향후 새로운 주택투자 수단으로서 자리잡아 갈 가능성이 높아졌다. 단기적인 투자에서 보다는 장기적인 안목에서 이러한 주택투자는 시장에 건전한 수요를 창출하여 주택경기 활성화에도 크게 기여할 것이다.

 

-조인스-